相談支援員 の ブログ

自分が亡くなったあと、空き家問題を起こさないためには、どのような準備をすれば良いのでしょうか。

相続人がいない場合、不動産の帰属先を指定するには遺言書を書いておく必要があります。

遺言書がない場合

誰にも引き渡すことができません。

国に帰属することになりますが、自動的に帰属となるわけではなく、相続財産管理人が選任され、様々な手続きが必要になります。

この相続財産管理人は、利害関係者が申し立てをしなければ選任がされません。つまり、申立てが行われなければ、国に帰属することもありませんので、空き家状態が続くこととなります。

遺言書で遺贈先を記載した場合

財産が不動産の状態では、遺言書に遺贈をすると記載してとしても、遺贈を受けてもらえない場合があります。

例えば、ユニセフや日本赤十字になどは原則現金しか受け付けていません。自治体等も同様の状況です。

不動産を遺贈したいときは、遺言書で遺言執行者を指定し、遺言執行者が不動産の現金化をできるようにしておくことが必要です。

不動産会社や金融機関が不動産の処置を行う仕組みもあります。ハウスリースバックあるいはリバースモゲージを利用する方法です。

ハウスリースバックとは

まず持ち家を売却し、売却した家をそのまま賃借して住み続ける仕組みです。

売却をすると売却代金が入ってきますが、その後は毎月家賃を払うことになります。

最大のメリットは、引越しをせずに住み続けられるということです。

ただし、住み続ける期間が長くなると、払い続けた家賃が売却代金を超えてしまうことになります。その場合、家賃を払い続けるだけの貯蓄や収入がなければ、家を出なければならなくなります。

リバースモゲージとは

持ち家を担保に、金融機関から一程度のお金を借ります。金融機関は、家主が亡くなった後に家の売却をして精算します。

ただし、お金を借りるわけですから、生存中は利息の支払いが発生します。

また、マンションは対象外としている場合が多いですし（ハウスリースバックではマンションを対象としている場合が多い）、貸し出される資金の使途を制限している場合もあります。

どちらの仕組みも、相続人がいる場合は、多くの金融機関で相続人の承諾を条件としています。

相続人がいない場合は、公正証書遺言書を作成し、金融機関に遺言信託をすることで、残った財産すべてを遺贈することができます。

ただし、この方法にも問題があります。

対象の不動産に再販売の価値、平たく言えば買い取ってもらえるだけの価値があることが必要です。

買い手がなかなかつかないような不動産の場合、ハウスリースバックやリバースモゲージは使えないということになります。 自分の亡くなった後に、空き家問題が発生するかもしれない場合は、相談にのっているＮＰＯ法人や会社がありますので、一度相談をされてみてはいかがでしょうか。